前篇我們提到房地產的靈魂是土地不是建物，通常買房子一定是兩個一起買，擁有兩者的所有權，但是你有聽過一種物件是只賣建物，而不賣土地的嗎？這種建物我們稱為「地上權」，意思就是你只有土地的使用權，而沒有所有權，簡單來說就是沒有土地權狀。
一般而言房地產市場長期來說是看多，但這種地上權的房子，房子的價值通常只會越來越低，你一定覺得很奇怪為什麼越來越低，還這麼多人要買？其實會有這類型的物件出來，勢必會有相對應有需求的族群，像是單身者、沒有小孩的族群，這些族群他們是不需要留下任何資產給下一代的，所以假設是同樣一個地區，地上權的房子能夠以市價約6、7折的價格入手，一樣可以享有同樣的生活機能。像是以民生社區來說就算是屋齡偏高的公寓一坪都要80~100萬不等，非常非常昂貴，但是以地上權的房子來說一坪大概只要30、40萬。
又好比很多人夢寐以求想住信義區的房子，但房價高攀不起，便轉而投向地上權的物件，像是基泰大安，當時你想買可能還不見得買得到，因為大家是用搶的，試想幾乎5折的房價在蛋黃區，那一定是炙手可熱的。
不過買地上權的房子需要注意使用時效的限制，大約落在50~70年，要留意使用時效加年齡是否與平均餘命相當，再來是地價稅免繳，但需要繳地租，以土地申報地價年息1％至5％計算。
這種地上權的案子，是很多大財團爭相掠奪的一塊大餅，因為潛在的利潤實在非常高，像是2012年的台北南山廣場，當時南山人壽以268.88億元拿下，擊敗國泰人壽，取得50年的地上權。
換算土地的單坪價格高達501.92萬（268.88億除以5357坪）如果以7折去回推市價大概一坪需要717萬，前前後後對於這種大財團來說，營運成本會降低非常多。再來就是稅金的部分，雖然地價稅比地租貴，地租為公告地價的5%去計算（謄本上公告），一般土地地價稅為1%，但是地價稅有起點地價的關係，超過8.5億需要扣千分之55，試算下來地價稅約為1.49億。
相較之下，地租的計算若以其中一塊地，信義段四小段29地號土地做舉例，這塊土地面積為8,439平方公尺，當期公告地價為37萬，所以乘上5%，地租約為1.56億。
所以結論來說，地租和地價稅兩者稅額相差不大的情況下，以一個集團高層的經營思維，一定都會採用地上的方式，去擴大營運的利潤。
我們去看南山人壽的官方網站，上面有揭露該集團的營運狀況，2021年的資產總額高達5.29兆，將這些資產投入相對穩定的標的，一年有安全保守的獲利扣掉一些支出，南山買一個地上權的案子可說是綽綽有餘，而且是一直買，越買越多。
投資地上權的房子需要有大財團的思維，團隊在多年前投資了一間六張犁地上權使用期效剩下約莫10年的透天，屋齡將近60年，裡面殘破不堪，但我們看到的是黃金，售價168萬，加上裝潢150萬，皆不可貸款，資金壓力雖然比較大，但我們把這間做成投保率更高的改裝，每月租金收10.8萬，一年12個月，等於一年下來光租金收入就有130萬，租金報酬高達40％，是一般投資出租房的20倍，等於超過兩年就回本了，算到十年租期報酬率高達400%，不過一般人還是不要輕易嘗試，因為水太深了！
這期就和大家簡單的介紹地上權是什麼，以後再和大家分享其他有趣的房產小知識！
